Cadillac Fairview demande un changement de zonage pour... (PHOTO ANDRÉ PICHETTE, ARCHIVES LA PRESSE)

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Cadillac Fairview demande un changement de zonage pour mettre ses terrains du quartier des gares (photo) en valeur, ce à quoi s'oppose Ivanhoé Cambridge, qui entend investir 1 milliard dans le quartier des affaires.

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André Dubuc
André Dubuc
La Presse

Un affrontement se dessine entre deux poids lourds de l'immobilier à Montréal et l'issue pourrait changer le visage du centre-ville. Une question de zonage est à l'origine du désaccord.

Dans le coin droit, fort de ses 28 milliards de dollars d'actif, se trouve Cadillac Fairview. Cette filiale immobilière de la caisse de retraite des enseignants de l'Ontario (Teachers) est bien connue pour ses centres à la mode, notamment le Carrefour Laval.

Dans le coin gauche, pesant 42 milliards, Ivanhoé Cambridge, qui est la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec.

L'arène est la consultation publique portant sur le projet particulier d'urbanisme (PPU) du quartier des gares. Ce quartier est délimité par le boulevard René-Lévesque, au nord, Notre-Dame, au sud, University/Robert-Bourassa, à l'est, et Lucien-L'Allier et de la Montagne, à l'ouest.

Essentiellement, Cadillac Fairview demande un changement de zonage pour mettre ses terrains en valeur, tandis qu'Ivanhoé Cambridge s'y oppose, de peur que les nouvelles tours portent ombrage à ses propres gratte-ciel.

L'aspirant et le champion

L'aspirant, Cadillac Fairview, poursuit la construction de son projet Quad Windsor, un investissement de 2 milliards sur 15 ans, aux abords du Centre Bell. Ce projet a donné un nouveau souffle au secteur, qui peinait jusqu'alors à prendre son envol. La Tour des Canadiens (TC1) et la Tour Deloitte sont actuellement en construction. La TC2 s'en vient sur la rue Saint-Antoine. D'autres tours sont prévues au 750 et au 600, Peel.

Le champion en titre, Ivanhoé Cambridge, est l'un des plus importants propriétaires immobiliers du centre-ville. Ses possessions se concentrent principalement au coeur du quartier des affaires, dans l'axe de l'avenue McGill College actuellement aux prises avec un stock considérable de locaux disponibles.

Ivanhoé entend investir 1 milliard dans le cadre de son plan Montréal, que ce soit à la Place Ville-Marie, chez Manuvie, au 900, De Maisonneuve ou dans la rénovation fort attendue de l'hôtel Le Reine-Elizabeth.

210 mètres de haut

Cadillac Fairview (CF) demande à la Ville d'étendre au quartier des gares le zonage en vigueur ailleurs au centre-ville, qui lui permettrait de construire en hauteur jusqu'à 210 mètres.

Question de logique et d'équité, a soutenu CF devant l'Office de consultation publique de Montréal (OCPM). «On croit que l'axe de développement de la rue Peel a une importance aussi grande que l'axe McGill dans le Quartier international, ce qui saute aux yeux, c'est que dans le secteur du Quartier international, on autorise des hauteurs qui sont à 210 mètres alors qu'on ne le fait pas du côté ouest», a fait valoir aux commissaires François Rioux, architecte de la firme Fahey et associés, mandatée par CF pour y exposer son point de vue.

Une telle modification donnerait en outre la latitude nécessaire à Cadillac Fairview pour répondre aux besoins de ses futurs locataires de bureau et faire de Quad Windsor un succès.

Le maintien de la limite actuelle de 120 mètres amènerait CF à différer ses investissements, a soutenu son mandataire en réponse à une question du président de l'OCPM.

Affaiblir le coeur de la ville

L'actuel champion du centre-ville ne l'entend pas ainsi. Ivanhoé Cambridge a pris la peine de déposer devant l'OCPM un complément à son mémoire pour faire connaître son désaccord.

«On peut se demander, lit-on dans l'addenda, si le fait de favoriser implicitement l'ouverture d'un nouveau secteur d'activités urbaines quelque peu en marge du centre-ville n'aurait pas pour impact d'affaiblir les activités du quartier des affaires. Ce dernier mériterait au contraire d'être renforcé», écrit Stéphane Lalonde, vice-président Développement Québec, faisant valoir qu'il ne manque pas de terrains vacants au centre-ville.

«Ne devrait-on alors pas redévelopper ou densifier en priorité ces terrains sous-utilisés ou vacants avant d'autoriser des hauteurs accrues en périphérie, pour ainsi contrer la congestion et inversement favoriser l'utilisation du transport en commun?», poursuit-il.

M. Lalonde, dont la société détient le 1000, De La Gauchetière, dans le secteur visé par le PPU, s'inquiète des impacts sur la congestion, déjà lourde dans le secteur, que ne manquerait pas de provoquer l'apparition de bâtiments plus hauts et plus denses.

L'enjeu

Qui des deux gagnera? Cadillac Fairview, qui compte sur d'influents partenaires, comme le club de hockey Canadien, le Fonds FTQ et Canderel, ou Ivanhoé Cambridge, qui ne manque pas d'alliés puissants, elle qui domine le centre-ville depuis le début des années 2000?

Le conflit cause un malaise dans l'industrie. L'Institut de développement urbain du Québec, lobby des promoteurs immobiliers, se tient loin de l'arène. Il n'a pas soumis de mémoire à l'OCPM et son PDG, l'économiste Mario Lefebvre, nous a dit au téléphone que les priorités de l'organisme sont ailleurs.

L'enjeu n'est pourtant pas banal. Si l'un ou l'autre des combattants remettait en question ses investissements, Montréal encaisserait le coup. Des centaines de millions sont en jeu

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