Si les locataires ont la discipline d’investir une bonne part des fonds qui auraient été consacrés à une maison (au lieu de les dépenser), ils sortent gagnants plus souvent que l’inverse, estiment des économistes.
(Québec) Doit-on être propriétaire de sa maison pour s’enrichir ? Les pays qui comptent davantage de propriétaires sont-ils plus prospères ? Pourquoi nos entreprises de construction sont-elles si improductives ?
Voilà le genre de questions qui ont été débattues, jeudi, dans un atelier fort intéressant du congrès de l’Association des économistes québécois (ASDEQ), dont c’est le 50e anniversaire. Les autorités publiques auraient grand intérêt à prendre connaissance des réponses apportées à ces questions, dans le contexte de la crise du logement.
L’économiste Jean-Pierre Lessard, de la firme Aviseo Conseil, s’est affairé à présenter quelques mythes qui ont la vie dure en habitation. D’abord, il a démontré qu’il est faux de dire que les ménages propriétaires de leur maison ont systématiquement plus de chances de s’enrichir que les locataires.
Certes, selon l’année d’acquisition de leur habitation, les propriétaires peuvent s’enrichir davantage. Mais depuis 2008, cette situation avantageuse ne s’est avérée que dans 10 % des scénarios d’analyse. Dans 90 % des cas, c’est le locataire qui est favorisé.
Autrement dit, si les locataires ont la discipline d’investir une bonne part des fonds qui auraient été consacrés à une maison (au lieu de les dépenser), ils sortent gagnants plus souvent que l’inverse. Ce constat s’explique par l’écart entre les rendements annuels des maisons – qui ne furent pas toujours élevés durant certaines périodes – et ceux des autres placements (comme la Bourse). Mieux vaut le portefeuille plus diversifié des locataires.
L’économiste a aussi présenté un graphique qui démontre que le PIB par habitant a tendance à augmenter dans les pays qui comptent davantage de locataires. Ou du moins, on ne décèle pas de hausse pour les pays ayant une plus forte proportion de propriétaires.
Ces constats mènent à une aberration : pourquoi nos gouvernements au Canada misent-ils encore autant sur l’accès à la propriété ? Ces dernières années, une pléthore de mesures ont vu le jour pour aider les ménages à accéder à la propriété. Il y a le RAP (avec les REER), le CELIAPP et, depuis peu, le congé de droits de mutation (taxe de bienvenue), entre autres.
Or, en stimulant ainsi la demande, les gouvernements contribuent à la hausse des prix des propriétés, ce qui nuit à l’accession. C’est sans compter que ces aides peuvent accentuer les inégalités, sachant que les acheteurs qui en profitent sont souvent plus nantis que la moyenne de la population.
« L’aide à l’accès à la propriété est une mesure politique, pas économique », estime Jean-Pierre Lessard.
L’économiste en chef de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Mathieu Laberge, explique pour sa part que ces mesures stimulant la demande coûtent très cher. Mais selon lui, certaines mesures favorisant la demande vont aider à l’abordabilité si l’offre de logements est stimulée pareillement en parallèle.
Par exemple, il juge favorable la réduction de la taxe de vente en Ontario pour les propriétés puisqu’en parallèle, on a réduit les charges d’aménagement pour les entrepreneurs.
Mathieu Laberge a par ailleurs tenu des propos percutants concernant l’improductivité du secteur de la construction résidentielle. Au Canada, 79 % des entreprises en construction résidentielle ont moins de cinq employés.
Or, avec une taille aussi petite, il devient difficile, voire impossible, d’investir dans les technologies et l’automatisation, source principale de productivité. D’ailleurs, le secteur de la construction est le moins numérisé de l’ensemble des industries, après celui… de la chasse et de la pêche.
Pour augmenter nettement la productivité et réduire les coûts de construction par logement, les gouvernements devraient inciter les entreprises à prendre de l’ampleur, et l’industrie, à se consolider.
Au Canada, par exemple, les OBNL du logement gèrent en moyenne 1000 portes. Aux Pays-Bas ? 10 000 portes !
Une augmentation de la taille des entreprises favoriserait le recours à des habitations dont des sections seraient usinées avant d’arriver sur le chantier.
Adam Mongrain, directeur, habitation, de l’organisme Vivre en Ville, croit qu’« on sous-estime la capacité des pouvoirs publics à faire une différence ». Il fait valoir que la réglementation, en soi, ne nuit pas au marché du logement.
Selon lui, la réglementation peut au contraire aider si elle est appropriée et bien ciblée. Une réglementation qui favorise les maisons individuelles plutôt que la densité, par exemple, n’aide en rien à contrer la crise du logement.
« En général, il est démontré que les locataires votent beaucoup moins aux élections que les propriétaires, d’où le statu quo concernant certains règlements favorisant les propriétaires », a-t-il dit, donnant l’exemple du projet Royalmount.
Manifestement, il y aurait matière à mieux coordonner les mesures gouvernementales pour le logement.
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