Accumuler 168 000$ de mise de fonds sans effort pour acheter une propriété

Ghislain Larochelle

Samedi, 24 mai 2025 00:00

Et si votre maison était déjà en partie payée grâce à vos économies fiscales?

Beaucoup de premiers acheteurs pensent qu’acheter une propriété au Québec est devenu hors de portée. Pourtant, un couple bien préparé peut déjà accumuler jusqu’à 168 000$ de mise de fonds en combinant intelligemment deux outils fiscaux puissants: le CELIAPP et le RAP.

Prenons l’exemple de Julie et Maxime, 36 et 38 ans, tous deux salariés depuis plusieurs années. Ils ont commencé à cotiser dès 2023 à leur CELIAPP et ils disposent également de REER accumulés depuis quelques années. Résultat: leur mise de fonds potentielle pour 2025 frôle les 170 000$.

Voici comment ils ont fait.

CELIAPP+RAP: une stratégie combinée gagnante

Le CELIAPP

• En vigueur depuis 2023, le CELIAPP permet de cotiser jusqu’à 8000$ par année, pour un maximum de 40 000$ à vie.
• Les cotisations sont déductibles d’impôt et les retraits sont non imposables s’ils servent à acheter une première propriété.
• En 2025, une personne ayant commencé à y cotiser dès 2023 pourrait donc avoir jusqu’à 24 000$ accumulés (ou plus avec les rendements).
• À deux, cela donne jusqu’à 48 000$ pour un couple.

Le RAP (Régime d’accession à la propriété)

• Il permet de retirer jusqu’à 60 000$ par personne de ses REER, sans impôt, tant que le montant est remboursé en 15 ans.
• Depuis 2025, un délai de grâce de cinq ans est offert pour les retraits effectués entre 2022 et 2025. Autrement dit, les remboursements débuteront seulement en 2030.

• À deux, cela donne jusqu’à 120 000$ de liquidités immédiates.

Mise de fonds combinée possible en 2025:

• CELIAPP (2023-2025): 2 x 24 000$ = 48 000$
• RAP: 2 x 60 000$ = 120 000$
• Total: 168 000$

Que pouvez-vous acheter avec 168 000$ de mise de fonds?

Option 1: propriété de 700 000$

• Mise de fonds: 24% (168 000$)
• Avantage: vous dépassez le seuil des 20%, donc pas besoin de payer la prime SCHL
• Résultat:
  • Paiements hypothécaires réduits
  • Meilleures conditions bancaires
  • Plus de flexibilité financière

Option 2: propriété jusqu’à 1,5 million $ avec assurance SCHL

Depuis 2025, la SCHL autorise l’assurance prêt hypothécaire jusqu’à 1,5M$, avec mise de fonds progressive comme propriétaire occupant:

• 5% sur les premiers 500 000$: 25 000$
• 10% sur les 500 000$ suivants: 50 000$
• 15% sur les derniers 500 000$: 75 000$
• Total requis: 150 000$

Grâce à une stratégie combinée, un couple peut donc viser une maison de prestige tout en bénéficiant de l’assurance prêt SCHL.

RAP ou pas RAP? L’éternelle question

Même si votre CELIAPP est bien garni, le RAP peut demeurer utile pour compléter une mise de fonds.

Le principal avantage du RAP, c’est qu’il vous permet d’accéder rapidement à des fonds sans payer d’impôt, à condition de les rembourser sur 15 ans. C’est donc, en apparence, un prêt sans intérêt que vous vous accordez à vous-même.

Mais attention: en retirant de vos REER, vous renoncez aux rendements à long terme. Par exemple:

• 40 000$ laissés dans un REER à 5% d’intérêt = +33 000$ de gain potentiel sur 15 ans

Si vous êtes dans la trentaine, il peut être plus sage de ne pas toucher à vos REER, surtout si votre CELIAPP vous suffit.

À l’inverse, une personne de 45-50 ans pourrait préférer maximiser sa mise de fonds pour réduire son prêt et atteindre plus vite une stabilité financière.

Conclusion

Pourquoi choisir entre le CELIAPP et le RAP quand vous pouvez utiliser les deux?
En les combinant stratégiquement, vous pouvez bâtir une mise de fonds solide, éviter les pièges du surendettement et franchir plus rapidement les portes de votre première propriété.

Conseils

• Faites des simulations personnalisées: utilisez un calculateur de prêt hypothécaire ou Excel pour voir l’impact de votre mise de fonds sur votre mensualité.
• Parlez à un professionnel: un conseiller financier ou un fiscaliste peut vous guider pour optimiser vos cotisations et vos retraits et pour minimiser votre impôt.
• Prévoyez les frais d’achat:
  • Frais de notaire: 1500$ à 3000$
  • Inspection préachat: 600$ et plus
  • Taxe de bienvenue
  • Frais de déménagement, branchement et assurance
• Ajoutez du comptant si possible: même 5000$ à 10 000$ de liquidités peuvent faire la différence pour éviter un prêt assuré ou pour obtenir un meilleur taux.

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