Les propriétaires peuvent refuser l’inspecteur retenu par l’acheteur après l’acceptation de la promesse d’achat, mais à condition d’avoir prévu une clause à cette fin dans la contre-proposition, a tranché la Cour supérieure.Publié le 23 décembre
Le juge Étienne Parent a débouté l’entreprise Inspro le 18 décembre dernier. Sa fondatrice, Anastasia Luckenuick, alléguait avoir perdu plusieurs contrats parce qu’une équipe de courtiers immobiliers, dont Denis Desjardins, lorsqu’elle représentait des vendeurs, exigeait des acheteurs qu’ils embauchent un professionnel figurant sur une liste sur où elle n’apparaissait pas.
M. Desjardins, représenté par le cabinet Gaucher Ross, a plaidé que la décision finale revenait à ses clients et qu’il ne faisait qu’indiquer à ceux-ci si l’inspecteur choisi par l’acheteur se trouvait sur sa liste. Néanmoins, plusieurs acheteurs ont renoncé à faire affaire avec Inspro « au motif que le vendeur, par lui-même ou par son mandataire Desjardins, a exigé de l’acheteur qu’il choisisse un inspecteur se trouvant sur la liste », lit-on dans la décision.
Mme Luckenuick, représentée par CBL & Associés Avocats, est devenue inspectrice en bâtiment après avoir acquis un immeuble comptant plusieurs vices cachés. « Les gens vont devoir mieux s’informer pour comprendre en quoi consiste une inspection et l’achat d’une bâtisse », note-t-elle, craignant que l’imposition d’un professionnel par le vendeur mène à des inspections complaisantes.
En réponse, M. Desjardins a indiqué que le vendeur a tout intérêt à s’assurer que l’inspecteur retenu soit compétent pour se protéger d’éventuels recours. Le courtier a ajouté qu’actuellement, n’importe qui peut s’improviser inspecteur, ce qui donne lieu à des inspections inégales ou bâclées.
Comme le vendeur demeure propriétaire de l’immeuble jusqu’à la signature de l’acte de vente, il est en droit de décider qui peut entrer chez lui, rappelle le juge Parent.
Ainsi, le vendeur ou son courtier sont libres d’ajouter une clause dans la contre-proposition d’achat leur permettant de refuser l’inspecteur retenu par l’acheteur. Il serait toutefois illégal de refuser une inspection préachat à un acheteur qui souhaite en faire réaliser une, nuance-t-il.
De plus, le refus entraîne la réinitialisation des délais convenus pour procéder à l’inspection. Par ailleurs, le vendeur ne doit pas systématiquement refuser tous les inspecteurs proposés par l’acheteur dans l’optique d’étirer inutilement la transaction ou de la faire avorter.
Le jugement a été accueilli comme un « cadeau de Noël à l’avance » par l’avocate spécialisée en droit immobilier Isabelle Sirois.
« Des vendeurs ont été condamnés à payer de grosses sommes pour des vices cachés, alors que c’est l’inspecteur qui avait mal fait son travail, soulève-t-elle. La décision permettra aux vendeurs de s’assurer que l’inspecteur retenu est qualifié. »
L’avocate indique néanmoins que « la bonne foi aura toute sa place » dans ce genre de négociations. « Il va falloir que les vendeurs usent de ce droit-là à bon escient et qu’ils ne tentent pas d’imposer à l’acheteur un inspecteur qu’ils connaissent. »
Nathalie Bégin, directrice, pratique sur le courtage, à l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec, rappelle que des vendeurs ont déjà dû payer de coûteuses contre-expertises pour prouver l’inexistence de problèmes relevés par des inspecteurs négligents. Certains ont dû payer des dommages aux acheteurs parce que l’inspecteur n’avait pas d’assurances.
Selon elle, cette décision forcera tant les acheteurs que les vendeurs à mieux se renseigner avant d’embaucher un inspecteur.
Tant l’Association canadienne des inspecteurs de biens immobiliers (ACIBI) que l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) émettent des réserves face au jugement, qui déséquilibre le rapport de force entre le vendeur et l’acheteur.
« En tant qu’inspecteur immobilier professionnel depuis près de 25 ans, je pense que cela pourrait nuire à nos activités respectives si les vendeurs avaient le droit de dire aux acheteurs qui allait inspecter leur maison, sans parler du conflit d’intérêts que cela pourrait créer », fait valoir Peter Weeks, président de l’ACIBI.
Le directeur général de l’ACQC, Marc-André Harnois, abonde en ce sens. « Cette décision ne permet pas le consentement libre et éclairé de l’acheteur, dit-il. L’accès à la propriété étant plus difficile, des acheteurs n’oseront peut-être pas s’opposer aux exigences du vendeur, surtout s’ils veulent une maison dans un délai raisonnable. »
Un rapport d’inspection détaillé protège toutes les parties, reconnaît le directeur général. « Sauf si ça fait tomber la vente », note-t-il. « Dans ce cas, c’est le courtier qui est pénalisé… », suggère-t-il.
À compter du 1er octobre 2027, tous les inspecteurs en bâtiment devront être certifiés par la Régie du bâtiment du Québec.
Un encadrement qui sera le bienvenu, note Nathalie Bégin. « À ce moment-là, les inspecteurs qui feront mal leur travail se feront épingler et tant les acheteurs que les vendeurs seront mieux protégés », avance-t-elle.
« Cette certification ne fera pas des miracles, mais elle va uniformiser des pratiques. Elle va atténuer les divergences d’un inspecteur à l’autre, mais il y aura toujours des incompétents », relève Me Sirois.
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