Mis à jour le 07 janvier 2026
Le logement est à la fois un besoin social, un actif financier, une ressource fiscale et un levier d’aménagement.
EXPERT INVITÉ. La crise du logement ne résulte ni d’un manque de diagnostics ni d’une pénurie d’annonces gouvernementales. Elle persiste parce que les politiques publiques poursuivent des objectifs contradictoires sans jamais les arbitrer clairement. Le logement est à la fois un besoin social, un actif financier, une ressource fiscale et un levier d’aménagement. Tant que ces fonctions cohabitent sans priorité publique, chaque mesure sensée prise isolément devient toxique dans l’ensemble.
Voici cinq exemples de paradoxes qui montrent pourquoi, malgré les annonces, la situation s’améliore lentement.
Sur le papier, la densification est la réponse la plus rationnelle: plus d’unités par terrain, coût du sol dilué, logements moins chers. Dans la réalité politique, la densité s’écrase sur le phénomène «pas dans ma cour». Consultations sans fin, recours, délais… Chaque projet perd de son efficacité économique. Résultat, on applaudit l’idée de densifier et on la sabote quand elle touche le voisinage immédiat. Morale de l’histoire: les vertus techniques d’une politique ne suffisent pas si l’on n’en maîtrise pas l’acceptabilité et le calendrier.
Les gouvernements ont besoin de revenus. Mais empiler droits de mutation, redevances et TPS/TVQ sur chaque projet revient à faire payer la production elle-même. Isolées, ces taxes paraissent légitimes ; cumulées, elles rendent des projets non rentables et repoussent l’offre. Le cercle est pernicieux: pour financer l’infrastructure, on renchérit la production et on diminue finalement la base fiscale que l’on espérait augmenter. On finance le présent en sacrifiant l’avenir.
Préfinancer routes, aqueducs et transports réduit le coût par logement à long terme. Mais les élus, craignant l’impopularité d’investissements massifs aujourd’hui, repoussent ces décisions. Le coût est alors transféré aux promoteurs et, in fine, aux ménages. Politique gagnante à court terme, perdante à long terme, car reporter l’investissement politique revient à payer plus cher pour la même infrastructure et à alourdir le prix du logement. C’est une dette cachée que les citoyens finiront par régler.
Les mesures pour favoriser l’achat (CELIAPP, RAP, subvention municipale) réussissent parfois individuellement: elles permettent à quelques ménages de devenir propriétaires. Mais elles n’augmentent pas le parc locatif. En stimulant la demande solvable et en incitant la conversion d’unités vers la propriété, ces mesures réduisent l’offre locative disponible. Au final, elles contribuent à la hausse des loyers, même si elles aident certains acheteurs.
Le marché de la revente illustre un autre paradoxe déterminant. Des prix élevés stimulent les ventes, mais rendent simultanément la recherche d’un logement de remplacement plus difficile. Lorsque les propriétés se vendent rapidement, de nombreux propriétaires hésitent à mettre leur bien sur le marché, craignant de ne pas pouvoir se reloger.
Le résultat est une contraction de l’offre: des transactions se concluent, mais la disponibilité pour reloger les vendeurs diminue, ce qui entretient la pression sur les prix. Ce verrou transforme les vendeurs en acheteurs captifs et ralentit la fluidité du marché.
Ces paradoxes ne relèvent ni de l’aveuglement ni de la mauvaise foi. Ils sont le produit d’une action publique fragmentée, façonnée par des contraintes politiques, budgétaires et sociales bien réelles. Chaque mesure est souvent rationnelle prise isolément. C’est leur interaction, rarement évaluée, encore moins arbitrée qui finit par amenuiser leurs effets.
Sortir durablement de la crise du logement ne passera donc ni par une solution unique ni par une rupture spectaculaire. Cela exige une gouvernance plus cohérente, capable d’assumer des compromis explicites: accepter la densité là où l’infrastructure existe, financer en amont ce qui coûte plus cher à long terme, compenser les exigences réglementaires plutôt que les empiler, et soutenir l’accession à la propriété sans affaiblir le parc locatif.
Autrement dit, il ne s’agit pas de renoncer aux objectifs actuels, mais de mieux les hiérarchiser et de mieux coordonner les leviers. Tant que ces arbitrages resteront implicites ou reportés, les politiques continueront d’avancer à contre-courant les unes des autres. Et la crise du logement, sans s’aggraver nécessairement à chaque mesure, continuera surtout de se résorber beaucoup trop lentement.
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