Publié le 24/01/2024 à 14:30
Les Affaires
L’immobilier simplifié
Malik Yacoubi
EXPERT INVITÉ. Entre l’inflation carabinée et la hausse du taux directeur (et donc des taux d’emprunt) qui s’en est suivie, la marge de manœuvre financière de nombreux ménages a été grandement affectée au cours de la dernière année.
Tout coûte plus cher, les salaires suivent parfois, mais pas toujours au même rythme que les paiements qui augmentent. Surtout si vous avez récemment renouvelé votre prêt hypothécaire et que celui-ci est passé de 2% à plus de 5%.
Pour un prêt de 300 000$, cela représente une augmentation de 381$ par mois (si votre prêt était amorti sur 25 ans et que vous arrivez au terme des cinq premières années de cette période). Pour plusieurs, c’est le montant dédié à l’épargne ou aux loisirs qui passe désormais dans le remboursement de la résidence.
Donc ce n’est pas parce que vous avez récemment passé haut la main le «test de stress» financier des institutions financières pour obtenir votre nouveau prêt hypothécaire que vous ne vous mangez pas l’intérieur des joues en constatant ce qu’il reste dans votre compte une fois les paiements mensuels effectués.
Tout le monde veut donc savoir une seule et même chose: un répit nous attend-il cette année? On l’espère et c’est ce qui se trame à l’horizon.
Si les choses se déroulent telles que le prévoient de nombreux économistes, les taux devraient se mettre à redescendre dès le milieu de 2024. Il s’agit donc d’un bon moment pour évaluer ses options et voir de quelle manière cette baisse peut être mise à profit et libérer un peu de notre pouvoir d’achat et d’épargne.
Si vous détenez une hypothèque à taux variable, soit vos paiements s’ajusteront selon les fluctuations du taux directeur, ou si vous détenez un taux variable à paiement fixe, c’est la portion dédiée à l’intérêt qui suivra cette même trajectoire (pour mieux comprendre la différence entre les deux produits, lisez mon précédent texte). Si votre hypothèque arrive à échéance, les «voies ensoleillées» du changement vous attendent, pour reprendre une expression rendue célèbre par le premier ministre du Canada.
Mais encore faudra-t-il faire des choix éclairés.
Opterez-vous pour un taux variable, en pariant sur une constante baisse des taux au cours des prochaines années (bienheureux celui ou celle qui peut prédire ce qui nous attend avec précision, le nombre de facteurs entrant en ligne de compte étant aussi nombreux qu’imprévisibles).
Ou peut-être préférez-vous sécuriser un montant précis chaque mois dédié à votre hypothèque avec un prêt fermé de trois, voire cinq ans?
Si tel est le cas, attention aux «petits caractères», soit les termes de résiliation de votre contrat. Certains sont très restrictifs et la plupart imposent d’importantes pénalités si vous y mettez fin avant terme.
Ceci dit, même si vous avez récemment souscrit à une hypothèque fermée de trois ou cinq ans et que vous souhaitez profiter d’une éventuelle baisse des taux, il est absolument nécessaire de faire des calculs comparatifs qui pourraient vous surprendre avant de baisser les bras devant ces obstacles financiers dont les grandes banques sont friandes.
Généralement, les institutions financières prévoient de vous faire payer le plus élevé de ces deux montants si vous rompez votre entente: trois mois d’intérêts ou le différentiel de taux d’intérêt, soit le solde de l’hypothèque multiplié par le taux au contrat multiplié par la durée restante du prêt en années.
Par exemple: Pour une hypothèque de 300 000$ à 5,5% à laquelle il resterait trois ans, la pénalité pourrait ressembler à 4125$, mais cela pourrait varier suivant termes exacts de l’entente avec le prêteur. Certaines banques utilisent des calculs différentiels particulièrement désavantageux comparativement à des prêteurs virtuels ou alternatifs.
Si les taux venaient à baisser de 2% dans la prochaine année et qu’il vous reste deux années sur un prêt de trois ans à plus de 5% d’intérêt, il serait judicieux de consulter un expert afin de faire les calculs avec vous et mesurer l’ampleur du montant à payer pour vous extraire de votre situation actuelle en comparaison des gains à espérer avec un taux moins élevé.
Dans le prix à payer, notez qu’il vous faudra peut-être aussi repasser chez le notaire si vous changez de prêteur.
Comme d’habitude, je vous enjoins à consulter des experts en prêts hypothécaires avant d’entreprendre quoi que ce soit.
C’est encore plus vrai si vous vous trouvez dans une situation complexe. Par exemple, si vous venez tout juste de signer pour trois ou cinq ans. Aussi, si vous avez passé de justesse le test de stress ou avez récemment connu des changements à votre situation financière pour d’emploi, votre quête d’un meilleur taux risque d’être plus ardue.
Je ne vous dirai jamais quoi faire. Toutes les situations sont différentes et nous n’avons pas toutes et tous le même rapport à l’argent. Comme me le soulignait un collègue qui se fait sans cesse poser des questions par ses proches et ses connaissances à propos des termes des hypothèques, tout dépend aussi de votre paix d’esprit.
Certaines personnes préfèrent surfer les taux, d’autres avoir des ententes fermées à moyen terme, et enfin d’autres à plus long terme, ce qui leur permet de planifier… quitte à payer plus cher en intérêts.
La quiétude a donc un prix. Le goût du risque aussi. Il s’agit non pas seulement de prendre la meilleure décision financière, mais celle avec laquelle vous serez le plus à l’aise, en sachant exactement dans quoi vous vous embarquez au moment de signer.
Merci de m’avoir lu cette année, j’espère avoir pu vous guider dans le monde très intéressant de l’hypothèque.
À noter: ce qui précède sont mes opinions et expériences personnelles et non la position de nesto Expert hypothécaire. Je ne suis pas un courtier hypothécaire ou immobilier agréé.
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Publié le 24/01/2024 à 14:30 Les Affaires L’immobilier simplifié Malik Yacoubi EXPERT INVITÉ. Entre l’inflation carabinée et la hausse du taux directeur (et donc des taux d’emprunt) qui s’en est suivie, la marge de manœuvre financière de nombreux ménages a été grandement affectée au cours de la dernière année. Tout coûte plus cher, les salaires suivent
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