Immobilier : Six mythes en matière de fiscalité immobilière

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Tout investisseur immobilier désire faire le plus de profit possible tout en réduisant au minimum son impôt à payer. Pour y parvenir, plusieurs demanderont conseil, ce qui est tout à fait normal, car la fiscalité demeure complexe et évolutive. On ne peut tout connaître me direz-vous! Mais à qui demander conseil?
Malheureusement, et souvent par souci d’économie, au beau-frère qui a entendu dire «ceci et cela ». Il en découlera alors une foule d’informations erronées et/ou mal interprétées qui seront véhiculées avec le temps. Naîtront ainsi plusieurs merveilleux mythes.
Voici donc quelques classiques.
Mythe no. 1 : Un an et un jour
Il s’agit probablement du mythe le plus répandu en immobilier. Les gens croient, à tort, que s’ils achètent une maison dans le but de spéculer (achat/revente), ils n’auront aucun impôt à payer s’ils habitent la maison pendant au moins un an et un jour.
En effet, la durée de détention, bien que ce soit un facteur à tenir en compte, ne détermine pas en soi la qualification du revenu généré lors de la vente d’une propriété qu’on habite.
Pour la plupart des gens, la vente d’une propriété qu’ils habitent n’est pas imposable. Il en va tout autrement! La vente est imposable, mais il existe une déduction sur le gain en capital généré lors de la vente d’une résidence dite principale (qu’on habite).
« Or, où le bât blesse, c’est que l’achat d’une propriété dans le but de la revendre est considéré comme une activité commerciale et génère un revenu d’entreprise et non un gain en capital. Conséquemment, la déduction sur le gain en capital d’une résidence principale ne peut s’appliquer », nous explique Me Richard D’Amour, avocat-fiscaliste pour le cabinet De Chantal, D’Amour Fortier, s.e.n.c.r.l..
Tel que mentionné, le délai n’est qu’un facteur parmi d’autres pour qualifier la nature du revenu. Gardez à l’esprit que c’est l’intention à l’achat qui détermine le tout!
Mythe no. 2 : La contre-lettre est illégale
En immobilier, on entend souvent parler de contre-lettre. Qu’est-ce qu’une contre-lettre? Il s’agit d’un contrat caché et confidentiel, intervenu entre les parties et qui modifie ou change le contrat réel intervenu. Le prête-nom est un exemple de contre-lettre.
Par exemple :
Monsieur A veut acheter un immeuble mais pour quelques raisons que ce soient, ne peut pas. Il fait alors un contrat avec Monsieur B par lequel il est clairement stipulé que Monsieur B achètera l’immeuble pour et au nom de Monsieur A. Sur l’acte notarié d’acquisition, figurera uniquement que le nom de Monsieur B.
Est-ce qu’un tel contrat de prête-nom est illégal? Aucunement!
Le Code civil prévoit en son article 1451 le mécanisme de la simulation. Cet article se lit comme suit :
« Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. »
Ainsi, la contre-lettre est tout à fait valide. Souvent, c’est l’utilisation que les gens font de la contre-lettre qui lui donne mauvaise presse.
D’un point de vue fiscal, vous devez être très prudent lors de l’utilisation d’une contre-lettre puisque des conséquences fiscales peuvent en découler. Je vous conseille de bien vous renseigner à cet égard. Mieux vaut prévenir que guérir comme le dit l’adage.
Mythe no. 3 : La vente à 1$
On associe souvent vente à 1$ et donation. Pour la plupart des gens et même pour plusieurs professionnels, les conséquences fiscales sont les mêmes. Il en va tout autrement. Prenons l’exemple suivant.
Une mère vieillissante décide de transférer à sa fille sa résidence principale qu’elle a acquise il y a plusieurs années au coût de 90 000$. Elles procèdent donc à une vente pour 1$. La maison vaut 275 000$ et il n’y a aucun prêt hypothécaire grevant l’immeuble. La fille ayant déjà une résidence, elle louera la maison de sa mère à des tiers.
En vertu des règles fiscales, la mère, même si elle a vendu à 1$ la résidence, sera présumée l’avoir vendue pour sa juste valeur marchande, soit 275 000$. Elle aura donc un gain en capital de 185 000$ (soit 275 000$ – 90 000$). Elle utilisera donc sa déduction de gain en capital sur sa résidence principale et ne payera donc aucun impôt. Jusqu’à là, tout va bien.
De son côté, la fille aura un coût de 1$. Si elle loue l’immeuble et le revend quelques années plus tard, elle devra s’imposer sur la différence entre la juste valeur marchande à ce moment et son coût de 1$, et ce même si au moment où elle a acheté le bien ce dernier valait 275 000$.
Si la mère et la fille avaient procédé par donation notariée au lieu d’une vente à 1$, le coût de l’immeuble pour la fille aurait réputé être la juste valeur marchande au moment de la donation, soit 275 000$. Ainsi, lors de la revente ultérieure, la fille n’aurait qu’à s’imposer sur la plus-value acquise depuis la donation.
« Il peut s’agir de beaucoup de dollars », précise Me Richard D’Amour!
Mythe no. 4 : Taxes applicables si société