Publié le 20 septembre
L’immobilier restera toujours un important pilier sur lequel peut reposer la planification de la retraite. La flambée des prix dans la foulée de la pandémie en a toutefois fait un défi.
Il a déjà été écrit que l’exercice traditionnel de planification financière exclut généralement l’actif emmagasiné dans la propriété de son logement. Mais pour nombre de propriétaires, particulièrement ceux qui ne disposent pas d’un patrimoine élevé, cette valeur nette peut représenter un plus grand actif que leur capital retraite.
Statistique Canada ressort de l’Enquête sur la sécurité financière de 2023 que parmi les familles dont le soutien économique principal était âgé de 55 à 64 ans, celles qui étaient propriétaires de leur résidence et qui bénéficiaient d’un régime de pension d’employeur avaient une valeur nette médiane de 1,4 million de dollars. En revanche, celles qui étaient locataires et qui ne bénéficiaient d’aucun régime de pension d’employeur affichaient une valeur nette médiane de 11 900 $.
Entre ces deux extrêmes, les familles qui étaient propriétaires de leur résidence, mais qui ne bénéficiaient pas d’un régime de pension d’employeur, avaient une valeur nette médiane de 914 000 $. Parallèlement, celles qui bénéficiaient d’un régime de pension d’employeur, mais qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence cumulaient une valeur nette médiane de 359 000 $. On peut donc y voir tout le poids de l’immobilier dans l’épargne-retraite.
On le sait. Le propriétaire retraité ressent encore une petite gêne à mettre à contribution son logement pour combler un besoin de liquidités. Revenons sur ce sondage mené en 2023 pour la Fondation canadienne pour la planification financière (FCPF), où on observe que 42 % des répondants se disent plutôt inconfortables à l’idée de puiser à même la valeur nette de leur propriété dans le but d’accroître leur revenu ou leur niveau de vie. Les raisons évoquées vont du manque de connaissance quant à la façon de faire à ce que penseront leurs amis et les membres de leur famille, en passant par un souci pour l’héritage laissé. Ce qui ne les empêche toutefois pas d’être nombreux à affirmer qu’il est « hautement vraisemblable » qu’ils voudront ou devront accéder à la valeur nette de leur propriété, ne serait-ce qu’en raison de la conjoncture économique.
La FCPF cite également une recherche des chercheurs de l’Université de Lethbridge, en Alberta, et de l’Université du Commonwealth de Virginie, à Richmond, menée auprès d’un groupe dont l’âge moyen était de 54 ans et portant sur le sentiment des Canadiens quant à l’hypothèque inversée et à la marge de crédit hypothécaire. Sur les options présentées, environ la moitié des répondants accordaient leur préférence à la vente accompagnée de l’achat d’un logement de plus petite taille, alors que 20 % plaçaient la marge de crédit hypothécaire au premier rang, 15 % pointaient vers l’hypothèque inversée et 11 % vers la location d’une partie de la maison, a-t-on déjà écrit.
Bref, il est reconnu qu’être propriétaire plutôt que locataire peut tout changer une fois la retraite venue. Mais encore faut-il y avoir accès. Robert Hogue, économiste en chef adjoint à la Banque Royale, écrivait en juin que l’accessibilité à la propriété s’était globalement améliorée au premier trimestre de 2025. Toutefois, « nous sommes encore loin de la plus grande accessibilité qui existait avant la pandémie. Les améliorations constantes survenues au cours des cinq derniers trimestres n’ont effacé qu’environ un tiers de la perte d’accessibilité précédente à l’échelle nationale. Les conditions d’achat demeurent extrêmement précaires dans de nombreux grands marchés ».
L’économiste ajoute que dans l’ensemble, les réductions de taux d’intérêt, les nouvelles baisses de prix dans certains marchés et l’augmentation soutenue des revenus devraient effacer d’ici la fin de l’année environ la moitié de la détérioration antérieure de l’indice d’accessibilité de l’institution. Ensuite, « tout progrès supplémentaire devient plus ardu une fois que les taux se stabilisent ».
Ce qui éloigne d’autant du fameux objectif d’arriver à la retraite avec une maison libre d’hypothèque. Un sondage de Royal LePage, mené par Léger et publié en mai, indique qu’une nouvelle réalité immobilière se dessine pour les Canadiens vieillissants, dans le contexte où les défis liés à l’accessibilité continuent de croître. Ainsi, près de trois Canadiens sur dix (29 %) qui prévoient de prendre leur retraite en 2025 ou 2026 affirment qu’ils continueront de rembourser leur prêt hypothécaire sur leur résidence principale pendant leur retraite.
Qu’entend-on par hypothèque inversée ? Reprenons un extrait d’une chronique publiée en octobre 2023. Généralement définie comme un produit de niche et présentée comme une source de liquidité de dernier ressort, l’hypothèque inversée s’inscrit toujours plus dans ce qu’on appelle le réservoir de capital retraite. Son principal avantage : emprunter sur la valeur de la propriété sans devoir effectuer de paiements réguliers, le versement hypothécaire étant capitalisé et venant grossir le montant du prêt. Le prêteur se rembourse au moment où le propriétaire quitte sa résidence, habituellement lorsqu’il y a déménagement, vente de la résidence ou décès.
Autres avantages : ni la qualité du crédit de l’emprunteur ni sa capacité de paiement ne sont des problèmes. Les possibilités de défaut sont limitées, liées notamment à un manque d’entretien venant abaisser la valeur de la propriété. De plus, le prêteur n’exige pas d’enquête de crédit ni de qualification par rapport aux revenus.
Cette somme, qui constitue un prêt, est libre d’impôt et n’affecte en rien le supplément de revenu garanti et autres versements des régimes publics de retraite. Si elle génère des revenus additionnels imposables, l’intérêt versé sur le prêt est déductible.
La mathématique est simple. L’institution prête jusqu’à 55 % de la valeur de la propriété. Selon les contrats, des avances subséquentes peuvent être consenties, à l’intérieur des limites autorisées. Le montant octroyé tient compte de l’âge du ou des propriétaires, du lieu de résidence, de la condition de la maison, de sa valeur estimative, du type de propriété et de la conjoncture ou des tendances du marché. En règle générale, plus l’emprunteur est âgé, plus son ratio prêt/valeur est élevé et, généralement, plus la valeur nette de la maison est élevée, ce qui se traduit par un prêt accordé plus important, indique l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.
Quant au risque de voir l’hypothèque devenir supérieure à la valeur de la propriété, il est tributaire de l’écart entre l’accroissement de la valeur de l’actif et le jeu des intérêts composés découlant de la capitalisation des versements. Mais avec un taux de prêt moyen oscillant autour de 35 %, il y a de la marge. De plus, ce risque se paie sous la forme d’un taux hypothécaire généralement plus élevé que celui sur une hypothèque traditionnelle ou sur une marge de crédit hypothécaire.
Et les contraintes ? La résidence doit être libre d’hypothèque traditionnelle ou de marge de crédit hypothécaire, ce qui peut impliquer des frais de quittance, le cas échéant. Aussi, le taux hypothécaire est plus élevé, et tout cela vient avec des coûts initiaux. On pense aux frais associés à l’évaluation, aux avis juridiques et aux frais de clôture associés à la recherche de titres, à l’assurance titre et à l’enregistrement du prêt. Enfin, il se peut que des pénalités associées à un remboursement anticipé soient exigées.
Voici un petit clin d’œil retenu sur le site de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Les avantages d’une hypothèque inversée ? Vous restez propriétaire de votre résidence. Le prêteur ne peut pas vous demander de vendre ou de quitter votre résidence pour rembourser l’emprunt. Vous devez toutefois continuer à payer les taxes foncières et scolaires, les frais d’entretien et les assurances. Tant que vous vivez dans votre résidence, le prêteur n’exige aucun remboursement.
Les inconvénients ? Le taux d’intérêt sur une hypothèque inversée est généralement plus élevé que celui d’une marge de crédit hypothécaire. Les intérêts s’accumulent et peuvent finir par coûter cher. Le jeu de l’intérêt composé s’applique. Une hypothèque inversée n’est pas la meilleure solution si l’on désire laisser la valeur de votre propriété en héritage. La dette s’accumule et peut égaler la valeur de la résidence au fil du temps.
L’AMF propose des questions à se poser :
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