Vous êtes sur le point d’acheter une maison et vous apprenez que l’immeuble de vos rêves est grevé de plusieurs servitudes. Mais qu’est-ce qu’une servitude et en quoi consiste-t-elle? En fait, il s’agit d’une charge imposée à un immeuble en faveur d’un autre immeuble ou d’une personne et qui vous oblige en tant que propriétaire à supporter certains usages ou à vous abstenir d’exercer certains droits de propriété. Au Québec, nous retrouvons plusieurs types de servitude, notamment la servitude de vue, de passage, d’empiètement, de construction, d’accès au lac, etc. Elle peut résulter d’un contrat, d’un testament ou de l’effet de la loi. Pour connaître son étendue il faut consulter l’acte constitutif, cet acte nous indiquera l’immeuble qui subit la servitude (fonds servant) et l’immeuble en faveur de qui la servitude est créée (fonds dominant). De plus, l’acte constitutif nous permettra de déterminer la zone dans laquelle la servitude s’exercera. Cette zone, plus communément appelée l’assiette, est bien souvent délimitée avec l’aide d’un arpenteur-géomètre.
La servitude la plus connue est sans aucun doute celle en faveur d’Hydro-Québec ou Bell Canada. Elle permet à ces entreprises d’utiliser partiellement votre immeuble pour le passage des fils aériens ou souterrains, pour le passage des hommes et de leurs équipements et vous empêche d’installer dans cette zone une piscine, un cabanon ou toute autre construction.
De plus, il est important de mentionner qu’une servitude n’est pas nécessairement perpétuelle, elle peut s’éteindre par le non-usage pendant plus de 10 ans, par l’abandon, le rachat, par l’arrivée du terme ou si les deux immeubles deviennent la propriété de la même personne. Lorsqu’une servitude est personnelle, elle peut aussi s’éteindre par le décès de la personne en faveur de qui la servitude a été créée ou par la vente ou le transfert de la propriété.
Enfin, une mauvaise interprétation d’une servitude peut avoir des conséquences sur la compréhension de vos droits. Par exemple, une servitude d’accès au lac ne signifie pas automatiquement que vous avez le droit d’installer un quai ou de mettre à l’eau votre bateau. Une servitude de passage peut permettre le passage à pied sans permettre le passage en véhicule. Voilà pourquoi il faut rester vigilant! En cas d’incertitude, consultez votre notaire.
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