Publié le 26 mai 2026
CLÉS EN MAIN. Acheteurs de condo, soyez avertis. Le simple fait que le solde du fonds de prévoyance correspond au montant prévu par l’étude du fonds ne garantit en rien que vous n’aurez pas des cotisations supplémentaires à payer une fois installés dans votre nouveau domicile.
L’avertissement provient de Julien Gobeil Simard, fondateur de l’application pour copropriétés Hoodi, et lui-même copropriétaire.
Il rappelle qu’avec l’entrée en vigueur des règlements de la Loi 16, les copropriétés peuvent échelonner les déficits du fonds de prévoyance sur 10 ans, ce qui leur permet d’adoucir la pente si des travaux majeurs ont été escamotés au fil des ans.
Le hic, c’est que ce rattrapage n’a pas besoin d’être comptabilisé dans l’attestation du syndicat de copropriété, ce nouveau document qui doit être remis aux acheteurs potentiels.
«S’il y a une étude du fonds de prévoyance, demandez-la et lisez-la, implore Julien Gobeil Simard. Le solde de début d’année du fonds de prévoyance ne veut absolument rien dire à propos des finances globales de la copropriété. Si l’étude prévoit des augmentations graduelles des cotisations sur dix ans, le solde du fonds n’annonce rien de ce qui est à venir.»
Ce qui veut dire que des travaux de plusieurs centaines de milliers de dollars prévus ne seront pas nécessairement inclus dans le calcul de la capitalisation actuelle du fonds de prévoyance. Un acheteur pourrait ainsi se retrouver avec une facture de plusieurs milliers de dollars qu’il n’avait pas prévue au départ, souligne Julien Gobeil Simard.
«Si l’étude du fonds de prévoyance a été effectuée dans la dernière année, les copropriétaires n’auront fort probablement pas commencé à augmenter les contributions annuelles, souligne-t-il.»
C’est ce renflouement qui est le principal angle mort du fonds de prévoyance, estime-t-il.
«C’est une béquille temporaire, indique-t-il. Elle reflète la sous-capitalisation de ce qu’on n’a pas mis dans le fonds au fil des ans.»
Si la contribution annuelle (les fameux frais de condo) représente les besoins annuels d’entretien de la copropriété, le renflouement y sera ajouté pour faire face à des travaux majeurs qui ont été ignorés pendant des années.
«Le renflouement permet d’étaler dans le temps les sommes nécessaires aux travaux, note Julien Gobeil Simard. Par contre, si plusieurs travaux sont urgents, il ne sera peut-être pas possible d’étirer l’élastique et des contributions spéciales seront nécessaires.»
Les propriétés plus vieilles sont plus susceptibles d’avoir besoin de travaux, et donc un renflouement, ajoute-t-il. Une propriété qui a, quant à elle, été construite il y a cinq ans a peu de chances de devoir faire face à un déficit de capitalisation. Il est en effet peu probable qu’elle requiert des travaux majeurs reportés ou non planifiés.
Julien Gobeil Simard estime que de demander l’étude du fonds de prévoyance devrait être un automatisme pour les acheteurs potentiels, particulièrement pour les dix prochaines années où la loi permet un renflouement étalé.
Il faut également être en mesure de comprendre l’étude, soutient-il. Normalement, le chiffre de renflouement est distinct de celui des cotisations annuelles, mais, parfois, elle ne sépare pas les deux.
«Demander l’étude permet de voir comment les contributions vont évoluer au fil des ans, précise-t-il. Vous verrez si vous devrez payer pour l’ancien propriétaire.»
À tout le moins, cela vous fournira une base sur laquelle négocier le prix de vente, croit-il.
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