Vendeurs et acheteurs de condos: attention à la nouvelle attestation!

Stéphane Desjardins

Lundi, 20 octobre 2025 00:00

Vous achetez ou vendez un condo? Vous devez désormais obtenir une attestation sur l’état de la copropriété. Vous risquez d’avoir des surprises.

Depuis le 14 août 2025, des changements au Code civil du Québec font en sorte qu’un copropriétaire doit demander à son syndicat de produire une attestation sur l’état de la copropriété. Le syndicat a 15 jours pour la remettre. Le copropriétaire doit ensuite la transmettre à l’acheteur qui a fait une promesse d’achat.

«Un acheteur peut ainsi découvrir qu’il manque de fortes sommes au fonds de prévoyance et retirer son offre ou négocier une baisse du prix, souligne M^e Yves Joli-Coeur, expert en droit de la copropriété. Je suis convaincu que cette nouvelle réglementation va avoir un impact sur le marché de la copropriété.»

Les copropriétés mal gouvernées vont ainsi se distinguer. Plusieurs condos pourraient être invendables. Soit parce que les acheteurs vont regarder ailleurs, soit parce que les prêteurs refuseront de les financer, soit que les assureurs refuseront de les couvrir.

«La nouvelle réglementation va faire ressortir les copropriétés en difficulté ou mal organisées, souvent petites, qui manquent de documentation ou parce qu’elles sont mal capitalisées», ajoute M^e Joli-Coeur.

Ça comprend quoi?

La fameuse attestation comprend certaines informations financières:

• montant total du fonds de prévoyance;
• étude du fonds de prévoyance;
• contributions totales aux charges communes pour les 3 années précédentes;
• liquidités pour payer les dépenses courantes;
• surplus ou déficit aux états financiers des 3 dernières années;
• budget prévisionnel de l’année en cours.

Rappelons que l’étude du fonds de prévoyance détermine les travaux majeurs prévus pour les 10 prochaines années, l’estimation de leurs coûts et les montants que la copropriété doit disposer à certaines dates pour les réaliser.

L’attestation couvre aussi l’assurance (contrat d’assurance de l’immeuble, montant détenu au fonds d’autoassurance, franchises, description des sinistres passés), ainsi que les expertises menées par le syndicat depuis cinq ans pour décrire l’état de l’immeuble.

L’attestation doit aussi préciser des renseignements stratégiques, comme les réclamations d’assurance en cours, les cotisations spéciales à venir, le montant des charges communes, les litiges pas encore réglés, etc.

L’attestation peut varier dans le temps, selon les soldes des comptes bancaires ou des litiges impliquant la copropriété.

Par exemple, le fonds de prévoyance peut fortement baisser si la copropriété entreprend un chantier majeur au moment où un condo est mis en vente.

Conseils

• Vous voulez vendre votre condo? Exigez du syndicat que les documents de la copropriété soient en ordre. N’hésitez pas à rallier d’autres copropriétaires à votre cause si vous voulez maintenir sa valeur marchande.
• Vous voulez acheter un condo? Sachez que le formulaire de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ne contient pas toutes les informations exigées par la loi. Assurez-vous que l’agent d’immeuble ou le notaire obtienne tous les documents pertinents (informations additionnelles offertes par le site condolegal.com).
• Si l’attestation sur l’état de la copropriété comporte des omissions, des inexactitudes ou des informations incomplètes, le syndicat de copropriété s’expose à des poursuites qui pourraient être intentées par l’acheteur ou le vendeur.

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