Devenir propriétaire est une étape excitante! Cependant, il est tout à fait normal d’avoir certaines appréhensions, notamment en ce qui concerne les vices cachés d’une maison. Heureusement, il existe des solutions pour réduire les risques et acheter en toute confiance.
Dans cet article, nous allons examiner les principaux facteurs à prendre en compte pour identifier l’avenue qui vous convient le mieux. Que vous soyez un potentiel premier acheteur ou un locataire de longue date, vous trouverez des informations essentielles pour déterminer s’il est plus rentable de louer ou d’acheter une maison.
Vous vous demandez ce qui est considéré comme un vice caché? Comment le prouver? Combien de temps avez-vous pour agir contre le vendeur? Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de comprendre ce qu’est un vice caché, de savoir quoi surveiller et de s’entourer de professionnels. Grâce à ces connaissances, vous prendrez des décisions éclairées lors de votre prochaine transaction immobilière!
Selon l’article 1726 du Code civil du Québec : « Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. »
Un vice caché n’est donc pas qu’un simple défaut esthétique. Il s’agit d’un défaut, sérieux et important, qui existe au moment de l’achat mais qui n’est ni apparent ni détectable par un acheteur prudent et diligent, lors d’une simple inspection.
Pour qu’un problème soit considéré comme un vice caché, il doit répondre à quatre critères cumulativement :
1. Être grave
Le problème doit rendre l’habitation impropre à son usage ou en réduire considérablement l’utilité. Il doit être suffisamment sérieux, si bien que vous n’auriez pas acheté la maison, ou pas au même prix, si vous en aviez eu connaissance.
2. Être caché
Le vice ne doit pas être détectable lors d’un examen visuel attentif par un acheteur prudent. En d’autres mots, l’inspection préachat réalisée par un expert en bâtiment n’a révélé aucun indice de ce problème. Ce critère s’évalue au cas par cas, selon les circonstances. La question à se poser : un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, aurait-il vu le vice ou aurait-il détecté un indice pouvant mener à sa découverte sans l’aide d’un expert?
3. Exister au moment de la vente
Pour exercer un recours contre le vendeur, vous devez prouver que le vice existait déjà au moment de la vente, même s’il était inconnu ou invisible à ce moment-là.
4. Être inconnu de l’acheteur
Un vice ne peut être considéré comme caché si l’acheteur le connaît au moment de la vente. Le vendeur a l’obligation de divulguer toutes les informations connues sur la propriété dans la déclaration du vendeur, incluant les défauts et les problèmes potentiellement nuisibles.
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Trucs et conseilsSelon l’Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), un vice caché ne signifie pas nécessairement que la maison est inhabitable. Par exemple, une fissure dans la fondation causant des infiltrations d’eau importantes peut être considérée comme un vice caché si elle n’est pas détectée lors de l’inspection préachat. |
Selon l’Office québécois de la langue française (OQLF), un vice apparent est un « Défaut d’une propriété, repérable lors d’une inspection sans avoir à recourir aux services d’un expert, et qui est inconnu de son propriétaire ». Contrairement aux vices cachés, les vices apparents peuvent être repérés par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Si un problème est mentionné dans la déclaration du vendeur ou le rapport d’inspection préachat, il ne peut plus être qualifié de vice caché. En cas de doute, il revient à l’acheteur d’approfondir ses recherches en posant des questions ou en demandant une expertise additionnelle, afin de révéler l’existence éventuelle d’un vice avant la transaction.
Néanmoins, un vice apparent peut être considéré comme un vice caché si le vendeur a exercé des pressions pour flouer l’acheteur ou l’empêcher de procéder à une inspection de la propriété en bonne et due forme. En d’autres termes, un vendeur ne peut pas dissimuler un problème, omettre un renseignement essentiel ou vous rassurer avec de fausses informations pour vous inciter à conclure la transaction. Il s’agit alors d’un vice juridiquement caché.
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Trucs et conseilsUn défaut causé par l’usure normale ou l’utilisation n’est pas considéré comme un vice caché, même si celui-ci est important. Pour éviter les mauvaises surprises, informez-vous sur la durée de vie des composantes de la propriété. |
Voici cinq vices cachés fréquemment observés sur le marché immobilier :
1. Infiltration d’eau
Les infiltrations d’eau sont souvent occasionnées par un problème d’étanchéité de la maison, un mauvais écoulement des eaux de surface ou un aménagement paysager qui ne respecte pas les normes. Si elles ne sont pas corrigées rapidement, elles peuvent entraîner des dommages matériels considérables. De plus, un environnement favorable à la prolifération de plusieurs types de moisissures peut non seulement affecter la qualité de l’air intérieur, mais également affaiblir la structure de la maison.
2. Humidité excessive causant des moisissures
Un taux d’humidité élevé, particulièrement dans les sous-sols, les murs et les plafonds, peut être dû à une isolation défaillante ou vieillissante ou à une ventilation insuffisante de l’entretoit. Les moisissures peuvent alors se développer sur le plâtre, le bois et d’autres matériaux organiques de la maison. La présence d’efflorescence, un dépôt blanchâtre au bas des murs, est aussi un signe possible d’un problème d’humidité.
3. Panneau et circuit électrique non conformes
Un panneau électrique désuet, un câblage inapproprié ou des prises défectueuses peuvent compromettre la sécurité. Certains panneaux trop petits ne répondent plus aux exigences actuelles et doivent être remplacés pour garantir un fonctionnement sécuritaire du système.
4. Entretoit pourri
Une toiture abîmée ou une mauvaise isolation peut entraîner des infiltrations d’eau et des problèmes d’humidité dans l’entretoit. Une ventilation insuffisante peut également causer de la condensation et accélérer la dégradation du bois, ce qui peut nécessiter une décontamination afin d’éviter la propagation de moisissures. Ces vices cachés découlent généralement d’un défaut de construction ou d’un manque d’entretien.
5. Structure affaiblie
Des fissures dans les fondations peuvent entraîner des infiltrations d’eau et affaiblir la structure de la maison. Elles peuvent être causées par un défaut de construction, le gel et le dégel, l’affaissement du sol ou la présence de pyrite dans le remblai. Une mauvaise gestion des charges, incluant le retrait d’un mur porteur ou l’ajout d’un étage, peut également compromettre la stabilité du bâtiment. Si des signes de détérioration apparaissent, comme des murs fissurés ou des planchers affaissés, il est recommandé de consulter un expert et de vérifier la réputation de l’entrepreneur général qui a effectué les travaux.
La meilleure façon de déceler un vice caché est de faire effectuer une inspection préachat avec un inspecteur en bâtiment certifié. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, elle est fortement recommandée, car elle pourrait jouer en votre faveur si des problèmes sont découverts après la transaction.
Lors de la visite d’une propriété, soyez attentif à l’état des murs et des plafonds, portez attention aux fissures et aux signes d’humidité, testez l’ouverture des portes et fenêtres, et posez des questions pour mieux comprendre la conformité du panneau électrique et des fondations.
Dans le cadre d’une inspection visuelle approfondie (inspection préachat), un bon inspecteur en bâtiment évaluera certains points critiques, comme la toiture, la plomberie et la ventilation, dans le but de détecter d’éventuels problèmes. Certains indices visuels, tels que des taches noires, une odeur persistante ou des fissures anormales, pourront justifier des examens et des expertises supplémentaires, comme un test de pyrite et un test de moisissure.
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Trucs et conseilsAvant d’engager un inspecteur, assurez-vous qu’il possède une assurance responsabilité. En cas d’erreur, de négligence ou d’omission de sa part, celle-ci pourrait couvrir les dommages liés aux vices qui auraient dû être détectés lors de l’inspection préachat. |
Même en prenant toutes les précautions avant d’acheter, il est possible de découvrir des défauts une fois devenu propriétaire. Certains d’entre eux peuvent même apparaître plusieurs années plus tard et être considérés comme des vices cachés.
La garantie légale de qualité – aussi appelée garantie contre les vices cachés, assure la protection des acheteurs en cas de vice caché affectant une habitation ou ses éléments rattachés, comme une piscine, une cheminée, une galerie ou un garage.
Cette clause s’applique automatiquement à toutes les transactions, sauf s’il s’agit d’une vente sans garantie légale ou d’un immeuble vendu sous le contrôle de justice. Dans ce cas, l’acheteur accepte de prendre possession de la propriété dans son état actuel, ce qui limite ses recours s’il découvre un vice caché.
La garantie légale a des limites. Elle ne couvre pas les vices apparents, incluant les problèmes mentionnés dans la déclaration du vendeur ni ceux qui auraient pu être décelés par une inspection préachat, un certificat de localisation à jour ou une recherche au registre foncier réalisée par un notaire.
Pour établir la preuve d’un vice caché, il faudra démontrer les quatre (4) critères ci-haut mentionnés, afin de prouver que le problème existait avant l’achat, que le défaut n’était pas visible au moment de la transaction et fournir un rapport attestant la gravité et l’impact du vice. Voici trois étapes pour vous aider à structurer vos démarches :
1. Documenter le vice
Prenez des photos et des vidéos du problème. Demandez l’avis d’un expert-spécialiste, comme un architecte, un ingénieur, un électricien ou un expert en décontamination, pour évaluer la situation et estimer le coût des réparations nécessaires.
2. Faire parvenir un avis de dénonciation au vendeur
Envoyez un avis de dénonciation du vice au vendeur dans un délai raisonnable, soit généralement dans les six mois après la découverte du vice. Ce document officiel l’informe du défaut et lui donne la possibilité de constater le vice dénoncé et de corriger la situation avant d’entamer des procédures judiciaires. Ne faites pas de travaux avant d’avoir obtenu une réponse du vendeur, sans quoi vous risquez de compromettre votre droit de recours.
3. Évaluer si vous souhaitez entamer des procédures judiciaires
Si le vendeur refuse de prendre ses responsabilités, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux, idéalement en étant accompagné d’un avocat. Un recours de moins de 15 000 $ relève de la Cour des petites créances, tandis qu’un litige entre 15 000 $ et 74 999,99 $ est traité exclusivement par la Cour du Québec. Entre 75 000$ et 99 999,99$, cela relève de la compétence concurrente entre la Cour du Québec et la Cour supérieure, et ce, au choix du demandeur, alors que la Cour supérieure a une compétence exclusive pour les montants dépassant 100 000 $.
Plusieurs options s’offrent à vous en déposant un recours judiciaire :
Vous devrez respecter un délai de prescription établi en fonction de la nature de la réclamation. Vous avez trois ans à partir de la découverte du vice pour déposer une demande concernant un vice caché auprès des instances judiciaires.
Assurez-vous toutefois d’informer le vendeur dès que possible pour lui donner l’occasion de régler le problème. Le point de départ du délai peut être la date à laquelle vous découvrez le vice ou celle où vous prenez conscience de sa gravité.
De la signature du contrat de courtage jusqu’à celle de l’acte de vente, votre courtier immobilier sera présent pour vous guider, vous informer et détecter les facteurs susceptibles de compromettre la transaction. Le rôle d’un courtier a toutefois des limites : il ne peut pas vous fournir un avis juridique, rédiger une mise en demeure pour vice caché ni se substituer à un expert en bâtiment pour évaluer d’éventuels travaux.
En tant que propriétaire, l’entretien préventif est votre meilleur atout pour empêcher qu’un petit problème ne devienne un vice caché. Une toiture négligée, des infiltrations d’eau ou une fondation fissurée peuvent, avec le temps, engendrer des réparations coûteuses et des litiges. Il est donc crucial d’inspecter régulièrement votre propriété et agir dès les premiers signes d’anomalie est donc essentiel.
Quant aux acheteurs, la meilleure protection demeure l’inspection préachat. Un expert sera en mesure de repérer des indices visuels révélateurs qui permettront d’évaluer l’ampleur des travaux à effectuer.
Peu importe votre rôle dans la transaction, entourez-vous des bons professionnels : courtier immobilier, inspecteur en bâtiment, notaire et avocat. Cela vous permettra d’éviter bien des tracas et de conclure votre achat en toute confiance.
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1. Peut-on annuler l’achat si on découvre un vice caché?
En général, l’acheteur réclame une somme forfaitaire pour couvrir les travaux correctifs du vice. Si le problème est important, il peut demander une baisse du prix de vente correspondant aux coûts des travaux, en tenant compte d’une dépréciation applicable. Si le problème est tel qu’il entraîne un montant de réparations supérieur au prix d’achat, le tribunal pourrait ordonner la résolution de la transaction.
2. Qu’arrive-t-il si j’achète une maison sans garantie légale avec un vice caché?
Lors d’une vente sans garantie légale, l’acheteur assume tous les risques et responsabilités liés à l’acquisition de la propriété. Cela signifie que l’acheteur n’a que peu ou pas de recours contre le vendeur pour des problèmes découverts après la vente, sauf si le vendeur a sciemment dissimulé des informations importantes ou s’il était de mauvaise foi. L’acheteur devra alors démontrer que sa décision a été influencée par les manœuvres dolosives, les mensonges ou la réticence du vendeur à dévoiler un élément essentiel quant à la qualité de la propriété.
3. Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs couvre-t-il les vices cachés?
Le Plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs couvre les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangée, les bâtiments multifamiliaux, comme les plex, et un grand nombre de condos neufs. Celui-ci s’applique à condition que l’entrepreneur responsable de la construction détienne une licence RBQ et soit accrédité par Garantie de construction résidentielle (GCR). Ce plan comprend la réparation des défauts évidents et des défauts cachés.
4. L’assurance-titres offre-t-elle une protection contre les vices cachés?
L’assurance-titres ne couvre pas les éventuels vices cachés de la propriété. Elle couvre toutefois les vices dans les titres de propriété, les aménagements non conformes à la réglementation municipale, les empiètements sur le terrain du voisin et plusieurs autres risques.
Article écrit en collaboration avec :
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