Connaissez-vous la recette magique pour vous loger sans être égorgé financièrement ? On devrait y consacrer au maximum de 25 % à 30 % de ses revenus avant impôts. Cette règle tient-elle encore la route en 2025 ?
Publié le 22 juin
Isabelle Dubé
La Presse
Lorsqu’il est question du pourcentage de ses revenus à consacrer au logement, les chiffres cités un peu partout depuis des décennies varient de 25 % à 44 %.
Depuis 1977, des programmes de financement de loyer ont été mis en œuvre par la Société d’habitation du Québec (SHQ) pour aider les ménages à faible revenu à se loger, et ils payent un loyer correspondant à 25 % de leur revenu.
En 1989, le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) estimait que « la règle du 25 % qui a longtemps prévalu a encore sa raison d’être ». La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a commencé à utiliser le seuil de 30 % en 1986 pour calculer l’abordabilité du logement au Canada.
Pour ce qui est des futurs propriétaires qui veulent contracter un prêt hypothécaire, la SCHL a déterminé que les prêteurs devaient utiliser deux pourcentages pour déterminer s’ils avaient les moyens d’acheter. Le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD), qui ne doit pas dépasser 39 %, et le rapport d’amortissement total de la dette (ATD), qui ne doit pas excéder 44 %.
Dans les Associations coopératives d’économie familiale (ACEF), on utilise encore la règle du 25 % à 30 %, mais différemment.
« Quand je suis arrivée à l’ACEF il y a 22 ans, on visait 25 % des revenus pour toutes les dépenses reliées à l’habitation, se rappelle Hélène Hétu, consultante budgétaire à l’ACEF Rive-Sud de Montréal. Aujourd’hui, je remarque que ce 25 % à 30 % est juste pour le loyer ou l’hypothèque. »
L’indicateur est le même que l’on soit seul ou à deux pour payer.
Le rapport d’amortissement brut de la dette ABD, qui ne doit pas dépasser 39 %, inclut le capital, les intérêts, les taxes et le chauffage. Le rapport d’amortissement total de la dette ATD, qui ne doit pas dépasser 44 %, inclut également les autres dettes.
« Dans les autres dettes, on tient compte d’une dette étudiante, d’un financement de meubles, d’un prêt personnel, etc. », observe Stéphane Daigneault, représentant hypothécaire chez Desjardins.
« Les frais d’assurance pour la maison ne sont pas inclus dans les ratios que les banques utilisent », indique Léa Saadé, planificatrice financière, vice-présidente régionale, Montréal & Rive Sud, IG Gestion de patrimoine. Les frais de notaire, frais d’évaluation, dépenses de déménagement, etc., sont des coûts qui s’additionnent aussi.
Lorsque le prêt n’est pas assuré par la SCHL, le prêteur calcule de 28 % à 35 % du revenu brut de l’emprunteur. Lorsque le prêt est assuré par la SCHL, le prêteur va de 39 % jusqu’à 44 %. En plus du test de résistance, précise Stéphane Daigneault.
Depuis des décennies, certains experts parlent d’un idéal de 25 % à atteindre pour vivre confortablement et avoir des loisirs. « Payer plus de 25 % de son revenu pour se loger est un problème, cela amène à faire des coupes dans d’autres besoins fondamentaux tels se nourrir, se vêtir », écrivait le FRAPRU en 1989.
« Quand on faisait les calculs il y a 20 ans, plusieurs experts et institutions financières utilisaient cette règle, qui reste quand même théorique, soutient Léa Saadé. C’est une règle de pouce. Ils avaient calculé qu’un seuil d’à peu près 35 % du revenu brut avait du sens quand on qualifiait des gens pour des hypothèques. »
« Le gouvernement fédéral avec la SCHL a tracé une ligne directrice, elle n’est pas parfaite, mais elle fait place à une certaine marge de manœuvre, explique Stéphane Daigneault. Il y a des gens qui sont prêts à consacrer 60 % de leur revenu pour se loger, mais nous, en financement, pour prêter, on gère du risque, on ne peut pas faire ça. »
« La banque peut aussi accorder un certain montant, mais qui peut être suffocant financièrement pour certains consommateurs. Il y a des gens qui vont être à l’aise avec 42 % d’endettement, puis d’autres à 30 % ne sont pas à l’aise du tout », ajoute M. Daigneault.
« On remarque que quand les gens atteignent le but du 25 % ou à peu près, ils sont en mesure de faire de l’épargne pour les dépenses occasionnelles. Ils réussissent à se constituer un coussin de sécurité », relate Hélène Hétu.
« Oui, c’est encore possible, mais ces gens font partie d’une élite, c’est un groupuscule d’individus choyés qui peuvent se le permettre », observe Stéphane Daigneault.
Cette règle est très difficile à respecter avec la hausse des prix des logements, surtout dans les grandes villes, où les loyers moyens et les prix moyens des propriétés ont augmenté.
Léa Saadé, planificatrice financière, vice-présidente régionale, Montréal & Rive Sud, IG Gestion de patrimoine
« Oui, il est possible d’atteindre le seuil, mais ça dépend des revenus et si les gens habitent seuls ou en couple, remarque de son côté Hélène Hétu. Dans notre cours sur le budget, on met le 25 % comme indicateur et les gens ont tous la même réaction, ils n’y croient plus, parce que les loyers sont rendus très chers. En général, le 25 % ne fonctionne pas pour les gens que l’on rencontre à l’ACEF, car 60 % sont dans une situation d’endettement ou de surendettement. »
De leur côté, les données de Statistique Canada démontrent au contraire que la cible de 30 % est plus atteignable qu’avant.
En 2016, 12,9 % des ménages québécois propriétaires consacraient plus de 30 % de leurs revenus aux frais de logement. En 2021, ils étaient 10 %. Leur nombre avait baissé.
Pour les ménages québécois locataires, en 2016, ils étaient aussi plus nombreux à consacrer plus de 30 % de leurs revenus au logement, soit 33,7 % contre 25,2 % en 2021.
Dans le Canada tout entier, le nombre de ménages qui n’atteint pas la cible de 30 % a aussi baissé.
Selon les nouveaux indices à la consommation de 2025 de Statistique Canada, la part du logement représente désormais 29,12 % du revenu, contre 28,57 % en 2024, à cause du coût de l’intérêt hypothécaire et du loyer.
« Il y a une grosse différence entre être locataire et propriétaire », explique Pascal Larivière, planificateur financier et gestionnaire de division chez IG Gestion privée de patrimoine, qui a comparé plusieurs données statistiques.
Le loyer moyen au Québec est de 1200 $ par mois. Le revenu moyen brut atteignait 63 000 $ en 2024. « Ce qui fait donc 22 % du revenu brut, calcule-t-il. C’est raisonnable. Si on ajoute les frais de chauffage, d’assurance habitation, on peut se rendre à 25 %. On est en bas de notre 30 %. »
Alors en principe, si on veut répondre à la question, est-ce encore possible au Québec d’avoir un logement puis d’être capable d’épargner et de vivre ? La réponse est oui, en moyenne. Maintenant, ça dépend d’où l’on vit, parce que le loyer à 1200 $ n’est pas le même à Montréal qu’à Chicoutimi.
Pascal Larivière, planificateur financier et gestionnaire de division chez IG Gestion privée de patrimoine
Pour ce qui est des nouveaux propriétaires, la situation est loin d’être la même avec le prix des maisons qui a augmenté beaucoup plus vite que la hausse des salaires. « Les 10 dernières années, les salaires ont augmenté en général de 17 % pendant que le prix des maisons, lui, a augmenté de 67 %. »
En 2015, le prix moyen d’une maison au Québec était de 270 200 $ selon l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), tandis qu’il est aujourd’hui de 452 500 $, selon les données de Centris.
Si on met 20 % de mise de fonds et qu’on obtient 80 % de financement avec un taux hypothécaire de 4 %, les paiements mensuels seront d’environ 1900 $, estime Pascal Larivière.
« On est à 36 % par rapport au revenu brut. On pourrait dire que ce n’est pas pire, mais c’est juste le paiement hypothécaire. Si on ajoute les autres frais, qui sont plus nombreux et plus élevés comme propriétaire, on grimpe à 44 %, 45 %. »
Le loyer et le coût d’un prêt hypothécaire sont fixes. Quand quelqu’un dépasse 30 %, il doit trouver des solutions pour équilibrer son budget. Faire des coupes ailleurs. Restaurants ? Vacances ? Sinon, l’option d’avoir un deuxième emploi, d’habiter à deux ou de prendre un coloc peut être envisagée.
Hélène Hétu observe que plus de personnes choisissent cette option ou se tournent vers les coopératives d’habitation.
Le nombre de personnes habitant seules a d’ailleurs augmenté, indique Pascal Larivière. Selon le site du gouvernement du Québec, entre 2011 et 2024, la proportion est passée de 14,2 % à 15,9 %.
Léa Saadé croit que faire un bon budget est une option. « Se faire accompagner par un expert, un planificateur financier, est essentiel pour aider à faire un budget correctement, parce que souvent, on oublie certaines dépenses. »
Lorsqu’un conseiller ou un planificateur fait des projections, le consommateur peut y voir plus clair et prendre de meilleures décisions, affirme Pascal Larivière.
« On peut clairement démontrer que si tu achètes une maison à tel prix avec ton train de vie, tu vas pouvoir avoir une retraite à 60 ans et que si la maison coûte 100 000 $ de plus, ta retraite va peut-être être décalée de cinq ans. Ça sensibilise les gens sur l’impact à moyen et à long terme des décisions d’aujourd’hui. »
Acheter sans garantie légale : tout ce que vous devez savoir Sur le marché immobilier, on peut voir l’expression « vente sans garantie légale ». On pourrait penser que cela signifie que la propriété a plusieurs vices cachés, mais ce n’est pas nécessairement le cas. Acheter une maison sans garantie légale laisse donc place à plusieurs questions.
Gabriel Côté Jeudi, 17 juillet 2025 10:08 Les maisons coûtent si cher que la majorité des premiers acheteurs au pays ont désormais besoin d’une aide pour la mise de fonds. Selon une nouvelle étude de Professionnels hypothécaires du Canada (PHC), 70% des Canadiens ayant acheté une maison au cours des deux dernières années disent qu’ils
Devenir propriétaire est une étape excitante! Cependant, il est tout à fait normal d’avoir certaines appréhensions, notamment en ce qui concerne les vices cachés d’une maison. Heureusement, il existe des solutions pour réduire les risques et acheter en toute confiance. Dans cet article, nous allons examiner les principaux facteurs à prendre en compte pour identifier
