La règle 30/30/3 en immobilier

Dans L’argent et le bonheur, notre journaliste Nicolas Bérubé offre chaque dimanche ses réflexions sur l’enrichissement. Ses textes sont envoyés en infolettre le lendemain.Mis à jour le 22 septembre

Nicolas Bérubé, La Presse

Si vous lisez ce texte, statistiquement, vous êtes probablement propriétaire de l’endroit où vous habitez — 60 % des Québécois le sont.

Aussi, la valeur de votre maison a probablement vécu une hausse qui a dépassé l’inflation ces dernières années. Une maison unifamiliale vaut en moyenne 547 400 $ au Québec. C’est plus du double du prix d’il y a 10 ans.

Le résultat, c’est que bien des gens éclateraient de rire si on leur demandait d’acheter leur propre maison au prix courant d’aujourd’hui.

C’est un problème. Un jour ou l’autre, certains des 40 % de locataires de la province vont songer à acheter une maison. Surtout les plus jeunes. Et ils vont devoir s’endetter massivement pour le faire.

Alors, comment savoir si on a les moyens de faire l’achat le plus coûteux de notre vie ? Comment savoir quelle maison choisir ?

Sam Dogen, auteur financier du livre à succès Buy This, Not That, a créé il y a 15 ans la règle du 30/30/3, qui a largement été reprise depuis.

Voici de quoi il en retourne.

Règle n^o 1 : ne pas consacrer plus de 30 % de son revenu brut à ses paiements hypothécaires.

La première règle dit que les paiements hypothécaires ne doivent pas dépasser 30 % de nos revenus bruts. Donc concrètement, un couple avec des revenus bruts de 100 000 $ par année ne devrait pas payer plus de 30 000 $ en prêt hypothécaire, ou 2500 $ par mois.

Règle n^o 2 : avoir en main 30 % du montant de l’achat de la valeur de la propriété convoitée.

Celle-là va peut-être en faire grincer plusieurs, alors permettez-moi de l’expliquer. De ce montant, 20 % vont servir à une mise de fonds. Une telle mise de fonds montre qu’on est sérieux dans notre démarche. Elle permet d’emprunter une somme moins élevée à la banque, donc de payer moins en intérêts durant la durée du remboursement du prêt. La personne qui met 20 % est aussi moins affectée par les variations des taux d’intérêt : chaque hausse des taux lui fait moins mal, car elle a emprunté moins d’argent.

Et les 10 % restants ? Cet argent peut être placé dans des actifs financiers facilement liquidables. Il sert aux imprévus. Rénovations. Fondations. Construction. Transformation. Démolition. Amélioration. Tout ce qui finit en « tion » et qui coûte cher.

Règle n^o 3 : acheter une maison ou un condo dont la valeur représente environ trois fois les revenus annuels bruts du ménage.

Un ménage avec des revenus de 100 000 $ par année devrait viser à acheter une maison d’environ 300 000 $. Cette règle est plus élastique que les autres, et certains parlent plutôt d’une fourchette allant de 3 à 4,5 fois la valeur des revenus annuels bruts.

Voilà. C’est la règle 30/30/3 en immobilier.

Vous faites vos calculs, et votre réaction est de dire que cette formule ne s’applique pas parce que vous vivez dans une ville chère ?

Soyez sans crainte : cette formule s’applique. Elle vous dit que vous n’avez pas (encore) les moyens de faire votre achat immobilier.

Cette règle n’est pas une loi. Mais elle existe pour nous rappeler qu’une décision excitante quand le taux de chômage au Québec commence par le chiffre 5 pourrait s’avérer impossible à supporter s’il devait un jour – on ne le souhaite pas – commencer par le nombre 10.

« Le risque, c’est ce qui reste lorsqu’on croit avoir pensé à tout », a écrit l’auteur Carl Richards.

Une dette, c’est un risque. Ne laissez personne vous dire le contraire.

Louer ou acheter ?

Ces temps-ci, beaucoup se demandent si l’achat d’un endroit où habiter est préférable à la location.

La première chose à savoir est que ces deux options impliquent de débourser des sommes irrécupérables. En les calculant, on peut les comparer.

Dans le cas de la location, la somme irrécupérable est facile à calculer : c’est le loyer.

Pour l’achat, les sommes irrécupérables incluent le coût de renonciation sur le rendement des sommes de la mise de fonds et des intérêts (qui pourraient être investies ailleurs), les taxes scolaires et municipales, les frais de notaire, les droits de mutation, les frais d’assurances plus élevés et les frais d’entretien, notamment.

Pour faire un calcul simple, Benjamin Felix, directeur des investissements et gestionnaire de portefeuille chez PWL Capital, évalue qu’un coût irrécupérable correspond à 5 % de la valeur d’une maison par année. ^⁠1

Donc, si on peut louer une maison ou un condo de 500 000 $ pour moins de 25 000 $ par année (2083 $ par mois), la location est meilleur marché. Sinon, l’achat sera préférable.

Et notez que cette règle est très prudente, peut-être même trop. Elle a été calculée en 2019, quand les taux hypothécaires offerts étaient au plus bas, ce qui n’est bien sûr plus le cas aujourd’hui. Dans notre exemple, si on utilise 6 % de coûts irrécupérables plutôt que 5 %, on arrive à un loyer de 2500 $ par mois, au-delà duquel l’achat devient préférable.

Comme je l’écrivais la semaine dernière, l’achat d’une maison est une forme d’épargne forcée. Le locataire qui a un loyer raisonnable, mais ne met aucun argent de côté, n’est pas en train de s’enrichir.

Au bout d’un an, la différence est à peine visible. Au bout d’une vie, on est ailleurs.

Enfin, un mot pour les jeunes couples qui sont en appartement et qui capotent parce qu’ils vont avoir un enfant et ne trouvent pas de maison.

Au moins pour les premières années de sa vie, votre enfant n’aura pas besoin d’une cour. Savoir qu’il vit dans une grande maison ou pas n’est d’aucun intérêt pour lui. Un nouveau-né ne fait pas la différence entre un loyer ou une hypothèque.

Allez-y une étape à la fois. Ne vous mettez pas une pression qui n’existe pas.

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