{"id":6376,"date":"2026-01-12T11:55:40","date_gmt":"2026-01-12T16:55:40","guid":{"rendered":"https:\/\/eryckveziau.com\/?p=6376"},"modified":"2026-01-12T11:58:57","modified_gmt":"2026-01-12T16:58:57","slug":"5-paradoxes-deconcertants-en-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eryckveziau.com\/en\/immobilier\/5-paradoxes-deconcertants-en-immobilier\/","title":{"rendered":"5 paradoxes d\u00e9concertants en immobilier"},"content":{"rendered":"\n

Jean Sasseville<\/a><\/small><\/p>\n\n\n\n

Mis \u00e0 jour le 07 janvier 2026<\/small><\/p>\n\n\n\n

Le logement est \u00e0 la fois un besoin social, un actif financier, une ressource fiscale et un levier d\u2019am\u00e9nagement. <\/p>\n\n\n\n

EXPERT INVIT\u00c9. La crise du logement ne r\u00e9sulte ni d\u2019un manque de diagnostics ni d\u2019une p\u00e9nurie d\u2019annonces gouvernementales. Elle persiste parce que les politiques publiques poursuivent des objectifs contradictoires sans jamais les arbitrer clairement. Le logement est \u00e0 la fois un besoin social, un actif financier, une ressource fiscale et un levier d\u2019am\u00e9nagement. Tant que ces fonctions cohabitent sans priorit\u00e9 publique, chaque mesure sens\u00e9e prise isol\u00e9ment devient toxique dans l\u2019ensemble.<\/p>\n\n\n\n

Voici cinq exemples de paradoxes qui montrent pourquoi, malgr\u00e9 les annonces, la situation s\u2019am\u00e9liore lentement.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Densifier pour l\u2019abordabilit\u00e9 et bloquer la densit\u00e9<\/h3>\n\n\n\n

Sur le papier, la densification est la r\u00e9ponse la plus rationnelle: plus d\u2019unit\u00e9s par terrain, co\u00fbt du sol dilu\u00e9, logements moins chers. Dans la r\u00e9alit\u00e9 politique, la densit\u00e9 s\u2019\u00e9crase sur le ph\u00e9nom\u00e8ne \u00abpas dans ma cour\u00bb. Consultations sans fin, recours, d\u00e9lais\u2026 Chaque projet perd de son efficacit\u00e9 \u00e9conomique. R\u00e9sultat, on applaudit l\u2019id\u00e9e de densifier et on la sabote quand elle touche le voisinage imm\u00e9diat. Morale de l\u2019histoire: les vertus techniques d\u2019une politique ne suffisent pas si l\u2019on n\u2019en ma\u00eetrise pas l\u2019acceptabilit\u00e9 et le calendrier.<\/p>\n\n\n\n

2. Taxer la construction pour financer l\u2019\u00c9tat et r\u00e9duire l\u2019offre<\/h3>\n\n\n\n

Les gouvernements ont besoin de revenus. Mais empiler droits de mutation, redevances et TPS\/TVQ sur chaque projet revient \u00e0 faire payer la production elle-m\u00eame. Isol\u00e9es, ces taxes paraissent l\u00e9gitimes\u2009; cumul\u00e9es, elles rendent des projets non rentables et repoussent l\u2019offre. Le cercle est pernicieux: pour financer l\u2019infrastructure, on rench\u00e9rit la production et on diminue finalement la base fiscale que l\u2019on esp\u00e9rait augmenter. On finance le pr\u00e9sent en sacrifiant l\u2019avenir.<\/p>\n\n\n\n

3. Reporter les infrastructures pour \u00e9viter un co\u00fbt \u00e9lectoral et payer plus cher apr\u00e8s<\/h3>\n\n\n\n


Pr\u00e9financer routes, aqueducs et transports r\u00e9duit le co\u00fbt par logement \u00e0 long terme. Mais les \u00e9lus, craignant l\u2019impopularit\u00e9 d\u2019investissements massifs aujourd\u2019hui, repoussent ces d\u00e9cisions. Le co\u00fbt est alors transf\u00e9r\u00e9 aux promoteurs et, in fine, aux m\u00e9nages. Politique gagnante \u00e0 court terme, perdante \u00e0 long terme, car reporter l\u2019investissement politique revient \u00e0 payer plus cher pour la m\u00eame infrastructure et \u00e0 alourdir le prix du logement. C\u2019est une dette cach\u00e9e que les citoyens finiront par r\u00e9gler.<\/p>\n\n\n\n

4. Aider l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et fragiliser le locatif<\/h3>\n\n\n\n

Les mesures pour favoriser l\u2019achat (CELIAPP, RAP, subvention municipale) r\u00e9ussissent parfois individuellement: elles permettent \u00e0 quelques m\u00e9nages de devenir propri\u00e9taires. Mais elles n\u2019augmentent pas le parc locatif. En stimulant la demande solvable et en incitant la conversion d\u2019unit\u00e9s vers la propri\u00e9t\u00e9, ces mesures r\u00e9duisent l\u2019offre locative disponible. Au final, elles contribuent \u00e0 la hausse des loyers, m\u00eame si elles aident certains acheteurs.<\/p>\n\n\n\n

5. Prix \u00e9lev\u00e9s, offre rar\u00e9fi\u00e9e: des vendeurs pi\u00e9g\u00e9s<\/h3>\n\n\n\n

Le march\u00e9 de la revente illustre un autre paradoxe d\u00e9terminant. Des prix \u00e9lev\u00e9s stimulent les ventes, mais rendent simultan\u00e9ment la recherche d\u2019un logement de remplacement plus difficile. Lorsque les propri\u00e9t\u00e9s se vendent rapidement, de nombreux propri\u00e9taires h\u00e9sitent \u00e0 mettre leur bien sur le march\u00e9, craignant de ne pas pouvoir se reloger.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sultat est une contraction de l\u2019offre: des transactions se concluent, mais la disponibilit\u00e9 pour reloger les vendeurs diminue, ce qui entretient la pression sur les prix. Ce verrou transforme les vendeurs en acheteurs captifs et ralentit la fluidit\u00e9 du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Arbitrer sans simplifier<\/h3>\n\n\n\n

Ces paradoxes ne rel\u00e8vent ni de l\u2019aveuglement ni de la mauvaise foi. Ils sont le produit d\u2019une action publique fragment\u00e9e, fa\u00e7onn\u00e9e par des contraintes politiques, budg\u00e9taires et sociales bien r\u00e9elles. Chaque mesure est souvent rationnelle prise isol\u00e9ment. C\u2019est leur interaction, rarement \u00e9valu\u00e9e, encore moins arbitr\u00e9e qui finit par amenuiser leurs effets.<\/p>\n\n\n\n

Sortir durablement de la crise du logement ne passera donc ni par une solution unique ni par une rupture spectaculaire. Cela exige une gouvernance plus coh\u00e9rente, capable d\u2019assumer des compromis explicites: accepter la densit\u00e9 l\u00e0 o\u00f9 l\u2019infrastructure existe, financer en amont ce qui co\u00fbte plus cher \u00e0 long terme, compenser les exigences r\u00e9glementaires plut\u00f4t que les empiler, et soutenir l\u2019accession \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 sans affaiblir le parc locatif.<\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, il ne s\u2019agit pas de renoncer aux objectifs actuels, mais de mieux les hi\u00e9rarchiser et de mieux coordonner les leviers. Tant que ces arbitrages resteront implicites ou report\u00e9s, les politiques continueront d\u2019avancer \u00e0 contre-courant les unes des autres. Et la crise du logement, sans s\u2019aggraver n\u00e9cessairement \u00e0 chaque mesure, continuera surtout de se r\u00e9sorber beaucoup trop lentement.<\/p>\n\n\n\n

Lire l’article ici<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Jean Sasseville Mis \u00e0 jour le 07 janvier 2026 Le logement est \u00e0 la fois un besoin social, un actif financier, une ressource fiscale et un levier d\u2019am\u00e9nagement. EXPERT INVIT\u00c9. La crise du logement ne r\u00e9sulte ni d\u2019un manque de diagnostics ni d\u2019une p\u00e9nurie d\u2019annonces gouvernementales. 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