Est-ce le moment de casser son hypothèque?

Les taux hypothécaires ont amorcé en 2024 une descente qui devrait se poursuivre cette année, selon les experts. À moins d’avoir un prêt hypothécaire ouvert, est-ce le bon moment pour rompre votre contrat avant l’échéance ? Voici sept questions pour vous aider à prendre une décision.

Publié le 19 janvier

Isabelle Dubé, La Presse

1. Est-ce vrai que le montant de la pénalité est presque toujours équivalent à celui de l’économie potentielle ?

« Oui, les calculs de pénalités sont faits normalement pour décourager les gens de rompre leur contrat de prêt, soutient Geneviève Audet-Gagnon, courtière hypothécaire chez Hypotheca. Tout a été calculé. »

« Un client qui désire profiter d’une baisse de taux pour un terme équivalent, habituellement ça vaut plus ou moins la peine, renchérit Patrick Dumond, courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. Pour le client à qui il resterait deux ans de contrat et qui voudrait un terme actuel de deux ans, l’économie va s’annuler. Mais il peut y avoir des exceptions, ça vaut la peine de vérifier. »

2. Est-ce qu’il y a quand même des avantages dans certaines situations ?

« En ce moment, on est dans une situation particulière, où les gens peuvent possiblement réaliser des économies », affirme Geneviève Audet-Gagnon.

Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce n’est pas à cause du grand écart de taux entre le pic atteint en 2023 et celui d’aujourd’hui, explique la courtière d’Hypotheca.

« On est dans une courbe qui est un peu différente du standard. Les taux court terme offerts sont plus chers que les longs termes. Normalement, c’est l’inverse. Cette situation a une conséquence sur les pénalités que les clients se retrouvent à payer.

« On arrive à avoir la pénalité de trois mois d’intérêts qui est moins coûteuse que celle calculée avec le différentiel de taux. C’est donc ce qui se passe maintenant pour la plupart des prêts qui ont été contractés à des taux un peu plus hauts que les taux actuels. »

Il y a toutefois un autre enjeu qui motive les clients à vouloir profiter de cette baisse de taux, constate le courtier hypothécaire chez Multi-Prêts. « Au-delà de l’économie, les clients nous appellent parce qu’ils sont essoufflés, ils cherchent à voir ce qu’ils peuvent faire pour réduire leurs engagements mensuels. Et puis, dans certains cas, casser son hypothèque, ça peut valoir la peine. »

M. Dumond cite à titre d’exemple un client qui souhaiterait profiter de la tranquillité d’esprit d’un terme plus long, comme cinq ans, moins onéreux actuellement que les termes de deux ans. « La récente baisse des taux d’intérêt pourrait lui permettre de profiter d’une économie d’intérêts dans les deux prochaines années, puis d’avoir une mensualité qui est plus faible », indique-t-il.

3. Comment ma pénalité sera-t-elle calculée ?

Les pénalités varient en fonction du taux, s’il est fixe ou variable.

Pour le taux variable, la pénalité est toujours de trois mois d’intérêts.

Pour le taux fixe, le prêteur choisit la pénalité la plus élevée entre trois mois d’intérêts sur votre prêt actuel et ce qu’on appelle le différentiel de taux. C’est-à-dire la différence entre le taux d’intérêt affiché au moment de la signature de votre contrat et le taux d’intérêt affiché actuellement.

Car votre taux a peut-être bénéficié d’un rabais. L’institution prendra aux fins de calcul le taux qui était affiché à la signature de votre contrat de prêt hypothécaire.

« Par exemple, un prêteur pour un terme de cinq ans aura un taux affiché de 6,79 % et il va offrir au client un taux à 4,64 %, explique Patrick Dumond. Un autre prêteur va offrir le même taux de 4,64 %, mais sur un taux affiché qui va être de 6,49 %. Ce qui fait en sorte que le rabais de taux d’intérêt étant plus élevé, le calcul de pénalité va être plus important plus tard. »

Les taux visibles sur les sites des prêteurs comportent déjà le rabais.

4. À quel montant de pénalité dois-je m’attendre ?

« Les pénalités sont habituellement plus élevées auprès des prêteurs traditionnels, observe Patrick Dumond. Ce qui fait que les prêteurs virtuels ont la cote depuis quelques années, à cause notamment de leur avantage pour ce qui est du calcul de la pénalité. »

« Il y a différentes choses à prendre en considération, indique Geneviève Audet-Gagnon. Ça dépend du temps restant, du montant du prêt hypothécaire des clients et de l’institution où ils sont.

« Comparons deux prêts à un taux de 6 %, mais avec des soldes différents. Le propriétaire avec un prêt de 500 000 $ aurait une pénalité de 7500 $ et celui avec un prêt de 100 000 $ en aurait une de 1500 $. »

5. Que faut-il vérifier avant de prendre la décision de casser son prêt hypothécaire ?

Les deux experts conseillent de commencer par contacter votre institution financière afin de savoir quelle sera exactement la pénalité appliquée.

« Avant d’aller trop loin dans vos démarches, c’est important de consulter un expert pour vérifier si ça vaut la peine, puisque d’un dossier à l’autre, d’un client à l’autre, puis d’un prêteur à l’autre, les pénalités peuvent être complètement différentes », relate Patrick Dumond.

« C’est du cas par cas et la pénalité d’aujourd’hui peut être basée sur les trois mois, puis demain, si le taux change, la pénalité changera aussi, indique de son côté Geneviève Audet-Gagnon.

« Le client qui a fait l’exercice il y a trois mois devra redemander à son institution financière sa pénalité en date d’aujourd’hui pour s’assurer qu’on travaille sur les bonnes données. »

6. Est-ce qu’il y a d’autres frais à considérer ?

Les frais d’évaluation de la propriété et les frais de notaire.

« Tout est mathématique, rappelle Geneviève Audet-Gagnon. Certaines institutions vont payer ces frais-là aux clients, mais on les prend quand même en considération dans le calcul pour s’assurer que le client a vraiment tous les éléments pour prendre sa décision. »

« Malgré les frais de notaire, ça vaut encore la peine dans certains cas de casser son contrat, constate Patrick Dumond. Et puis parfois, ce n’est pas aujourd’hui. Parfois, ce sera dans quelques mois. »

Pour que la rupture de contrat en vaille la peine, l’écart de taux doit être entre 0,75 % et 1 %, estime Geneviève Audet-Gagnon.

7. Si on a contracté un prêt hypothécaire en novembre 2023 pour cinq ans à 6,47 % et qu’on veut le casser pour obtenir le taux actuel de 4,69 %, est-ce que ça vaut la peine ?

Geneviève Audet-Gagnon a fait les calculs pour un emprunt de 500 000 $ et un autre de 400 000 $.

Dans le premier cas, la pénalité est de 7952 $ et les frais de notaire, de 1500 $. Si les économies d’intérêts s’élèvent à 33 797 $, les économies réelles se chiffrent plutôt à 24 345 $.

Pour ce qui est du prêt de 400 000 $, la courtière a considéré des frais de notaire de 1500 $ et une pénalité de 6361 $. Elle obtient 27 037 $ en économies d’intérêts et 19 176 $ en économies réelles.

« Dans ces cas précis, je pense que ça vaut la peine de le faire, affirme-t-elle. Cependant, c’est toujours au client de déterminer s’il vaut la peine ou non de briser le prêt hypothécaire, parce qu’on n’a pas tous en tête la même valeur. Pour certains, une économie de 3000 $ sera suffisante pour changer. D’autres diront : “Tant qu’à repasser chez le notaire et à travers le processus, je préfère rester là où je suis.” »

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