L’accès à l’immobilier résiste

Chronique de Gérard Bérubé, 26 mai 2018, LE DEVOIR

 

Immobilier

L’immobilier résidentiel s’ajuste aux nouvelles conditions de marché et le Québec résiste.

L’accession à la propriété s’est détériorée au cours des trois premiers mois de 2018, et ce, pour un 11e trimestre de suite. Il s’agit de « la plus longue séquence historique qui avait été observée à la fin des années 1980 », soulignent les économistes Matthieu Arseneau et Kyle Dahms, de la Banque Nationale. Soit une période ayant précédé la crise immobilière du début des années 1990.

Cette lecture canadienne est toutefois influencée par les données venant des zones les plus onéreuses qu’abritent Vancouver et Toronto. Ailleurs, l’accessibilité reste à la portée. L’indice d’abordabilité s’est même légèrement amélioré au Québec au premier trimestre, avec un recul de 0,3 point de l’indice de la Banque Nationale mesurant le paiement hypothécaire sur une maison représentative en pourcentage du revenu.

On connaît le contexte. Les marchés de Toronto et de Vancouver subissent l’impact de la taxe sur les achats par des étrangers. S’ajoute, pour tous, le resserrement des règles hypothécaires. D'ailleurs depuis janvier, même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent désormais démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans affiché par les grandes banques, publié par la Banque du Canada. Ce taux de référence est à 5,34 % présentement.

La Banque Nationale a calculé que le montant maximal pouvant être emprunté par un ménage au revenu médian a diminué d’environ 20 % avec l’entrée en vigueur de la nouvelle mesure. « La capacité d’emprunt maximale est donc revenue à son niveau de 2011, même si les taux d’intérêt sont actuellement 60 points de base plus bas qu’à l’époque et les revenus, 17 % plus élevés. Heureusement, seulement 10 % des récents demandeurs pour les prêts non assurés auraient été refusés avec la nouvelle règle, ce qui indique que la plupart des ménages font preuve de prudence en contractant des emprunts bien inférieurs aux limites autorisées. »

Le Québec épargné

« Le Québec a été relativement épargné par les effets de cette nouvelle règle », a renchéri Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. « Le recul du nombre de propriétés vendues a été marginal en janvier et en février et l’effet semble s’être dissipé depuis. Malgré ces soubresauts, le niveau des ventes demeure élevé au Québec. » Les prix moyens ont même poursuivi leur ascension. Ils étaient en hausse dans les six régions métropolitaines de recensement, avec une influence marquée de Montréal sur les statistiques cumulées à l’échelle québécoise.

De plus il est attendu que la Banque du Canada procède à deux nouvelles hausses d’ici la fin de 2018. Le taux cible à un jour a été augmenté de 25 points à deux reprises l’an dernier. Une augmentation additionnelle de 25 points a été commandée en janvier, poussant le taux directeur à 1,25 %. Il devrait toucher 1,75 % à la fin de l’année. Voilà pour l’influence sur les taux variables. Pour les taux fixes, qui prennent leurs références sur le marché obligataire, le terme de cinq ans s’offre présentement autour de 5,5 % (pour le taux affiché). Il devrait se diriger vers 6 % cette année.

Abordabilité

 

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